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长租公寓与集体建设用地的渊源 你知道吗?

admin 2018年12月27日 09点

  “长租公寓”,又名“白领公寓”、“单身合租公寓”,是将业主房屋租赁过来后,规范化、标准化地对房源进行系统装修和家具家电配置后进行出租的房屋租赁方式。与传统租房方式相比,长租公寓的优势相当明显,主要表现在沟通便捷、价格透明、装修品质高、专业的维修及保洁、完善的社区公共配套、缴费便捷方便等。

  长租公寓发展现状

  十九大报告中明确坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。预示着未来国家将着重发展长期租赁市场,支持 专业化、机构化住房租赁企业发展。同时随着中国的城市化进程的不断加快,住房需求普遍存在于不断流入城镇的人口中。在房价上涨带来的购房压力下,大批有长租需求的租客以及大量存量房的出租需求将推动长租市场不断发展,根据相关机构统计,目前长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。在政策利好和需求的双重驱动下,长租公寓成为房地产市场的热点投资区域,创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营商等各类市场主体争相涌入。据统计,仅房地产开发商方面,目前已有超1/3的排名前三十的开发商在这一领域有所布局。

  虽然长租公寓行业投资火热,但目前仍处于早期发展阶段,长租公寓总量占整个租赁市场不到10%,同时受长租公寓投资回收期长和回报率偏低的影响,目前除少数品牌实现了盈利外,大部分仍处于亏损阶段。目前我国长租公寓与国外发达国家相比,仍然处于非常落后的状态,品牌、低回报、运营能力、同质性等问题都是目前急需解决的问题。

  限制长租公寓实现盈利的四个最重要因素是拿房成本、运营成本、入住率和规模,其中又以拿房成本最为重要。众所周知,当前房地产价格居高不下的一个重要原因就是“面粉价格”太过于昂贵,从行业长远发展角度看,如何降低“面粉”价格是必须要解决的问题。

  长租公寓与集体建设用地

  2016年6月,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,指出实施租售并举、培育和发展住房租赁市场是深化住房制度政策的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

  2017年5月《土地管理法(修正案)》(征求意见稿)对外公布,该征求意见稿的最大亮点是删去了现行《土地管理法》第四十三、六十三条关于建设用地必须使用国有土地、集体土地不得用于建设用途的规定,并尝试明确界定征地的公共利益范围。这就意味着,集体土地进入建设用地市场,不再必须一律先通过征收变成国有土地。

  2017年8月,国土资源部会同住房和城乡建设部,确定在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,并出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称方案)。指出利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

  当前土地市场上,导致土地价格持续走高的一个重要因素就是供应的单一性,大多数开发商往往只能通过政府招拍挂来获取土地储备,这就导致多数情况下“僧多肉少”,开发商土地储备不足,无项目可做的尴尬局面,进而造成土地拍卖的高溢价率,“面粉”价格不断走高。《方案》的实施,彻底打破了地方政府对土地市场的“垄断”,集体建设用地的入市必然将在一定程度上缓解土地供应矛盾,从长远上看有利于建立健全房地产平稳健康发展长效机制。同时还有利于提高土地使用效率,盘活农村土地资源,带动农村经济发展,提高城镇化率。

  后市影响

  利好

  对于长租公寓而言,上述试点方案的实施,利好因素相当明显,首先,土地供应渠道和供应数量的增加,必然会使整体土地市场回归理性,而土地市场的价格水平又直接影响房地产的价格水平,进而降低长租公寓运营企业的拿房成本;其次,集体建设用地由于其权属及位置等的特殊性,成交价格和国有建设用地价格存在一定的差距,后期建成租赁住房后与国有建设用地上的商品住房也会有明显的价格优势,势必在很大程度上降低长租公寓运营企业的成本。综上所述,《方案》的实施,将会为长租公寓的成长营造良好、健康的环境,有利于促进长租公寓的良性发展。

  负面

  当然,新鲜的事物出现必然伴随着一系列的问题,集体建设用地入市也不例外。首先是土地入市后的监管机制不明确,以成都市郫都区为例,截止2016年底共有25宗集体建设用地入市 ,目前除其中的5宗土地按约定基本完成建设、3宗完成运营外,其余宗地均处于待建或停工状态。造成这种现象的原因多种多样,其中最重要的原因就是监管的不到位,或者可以说是完全没有工程进度监管。其次是入市土地用途单一,缺乏产业规划,目前多数如实的集体建设用地还是过分依赖传统种植业和乡村旅游业,分布零散,无法充分利用城区红利外溢的影响,与城市规划形成良好的互补关系。再有就是入市集体建设用地的红利分配不够明晰,国家、集体、农民三者之间如何分配相关收益,同时入市宗地的相关配套建设又由谁来统筹规划执行,目前相关分配方式还暂无明确规定。(微信公众号:价值领地)

  诚然,尽管长租公寓和集体建设用地入市都存在着诸多问题尚待解决,但随着集体建设用地相关法律法规的逐步完善、监管机制及内部运行机制的逐步健全、城乡统筹规划的良性互补以及外部配套的逐步完善,必然会和长租公寓擦出不一样的火花。

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